海口市國際免稅城項目可行性研究報告

一、項目概述 

海口市國際免稅城項目（以下簡稱“本項目”、“項目”）位于海南省海口市西海岸粵海鐵路港口區域，西側與新海港無縫對接；東臨城市主干道濱海大道，距南港約500m，接駁海秀快速路、新海港，近海南環島高鐵，是港口離島游客必經之路。本項目20分鐘抵達海口核心生活圈,半小時覆蓋瓊州海峽交通圈，2小時通達全島。本項目同時毗鄰旅游產業及中心總部經濟區，未來將承載旅游、交通樞紐、商務、休閑等多項重要城市功能。

二、規劃指標概述 

本項目規劃用地占地面積32.4萬㎡，項目分為六宗地塊，整體以商業用地為主，包含商業、住宅、商務設施、旅館用地。計容總建筑面積為69.3萬㎡，其中商業面積為47.5萬㎡，商務辦公面積為7.8萬㎡，住宅面積為8.0萬㎡，酒店為6.0萬㎡，平均容積率≤2.14。

三、項目發展背景及建設必要性 

城市概況 

海口市地處海南島北部，是海南省省會及海南省政治、經濟、科技、文化中心和最大的交通樞紐，是海南自貿區建設的核心城市，是“一帶一路”國際貿易支點城市，是北部灣城市群的兩個重要增長極之一。

社會經濟方面 

海南省迎來自由貿易港政策利好，為更好建設自貿港，海南省大力引進海內外人才，提出百萬人才進海南行動計劃，鼓勵人才在海南發展，同時出臺房地產限購限價政策以打擊投機性購房需求，切實為海南持續健康發展助力。海口市地區生產總值、固定資產投資體量遠高于海南省其他縣市，是海南省經濟發展的領頭羊。海口市人均可支配收入近五年來一直高于海南省平均水平，且增速較快，社會消費品零售總額穩步增加，居民消費潛力大，娛樂休閑支出增速快。

城市規劃方面 

根據海南省總體發展規劃，本項目位于瓊北綜合經濟區，是海南省經濟發展核心區域，具備明顯的戰略發展優勢；按照海口總體城市設計，本項目位于西海岸城市副中心，匯集市級行政辦公、商貿會展、旅游度假等多種功能，拓展島內的服務功能，同時承擔面向島外的服務職能。

物業發展啟示 

伴隨自貿區的建設海口市城市地位將不斷提升，國際化程度及開放程度將不斷提高，未來經濟發展勢頭強勁，本項目占據的海口西海岸城市副中心新海港片區是海口對外溝通的門戶，同時也是未來商務核心區域之一，未來預計將吸引大量環球游客及高端人才于此，帶來大量消費需求及居住需求。

離島免稅政策 

海南離島旅客免稅購物政策（以下簡稱“離島免稅政策”）自2011年4月20日落地實施以來，早已成為海南一張熠熠生輝的“金名片”。2012年11月，離島免稅政策經歷首次調整。每人每次免稅購物限額由原來的5000元調整至8000元（人民幣，下同），增加了3類免稅商品，逐步放開部分商品的單次購物數量，并將政策適用對象的年齡條件調整為年滿16周歲。

免稅城效果圖

2015年3月，離島免稅政策再度調整，離島免稅品類由21大類增至38大類，滿足了游客對于進口產品的不同需求。2016年2月，離島免稅政策除了取消非島內居民旅客購物次數限制，每人每年累計免稅購物限額不超過1.6萬元外，三亞海棠灣免稅店和海口美蘭機場免稅店還獲準開設網上銷售窗口。

2017年1月，離島旅客免稅購物對象擴大到乘坐火車的離島旅客。

2018年12月，離島免稅政策執行新標準，含海南省居民在內的離島旅客，每人每年累計免稅購物限額增至3萬元，不限次，并將乘輪船離島旅客納入離島免稅政策適用對象范圍。

2019年1月，經國務院批準同意在海口和瓊海地區新設兩家離島免稅市內店，海南離島免稅購物店增至4家。離島免稅政策實施近8年來歷經多次調整，涉及政策惠及人的年齡、離島免稅商品品種、免稅購物限額、購物次數限制、銷售方式等。隨著免稅購物限額的提高，開放便利的購物政策，離島旅客的全覆蓋，政策紅利、消費潛力將不斷釋放，離島免稅業務將迎來空前的發展機遇。

四、項目建設必要性 

承接國家戰略及政策利好 

建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港。其主導產業是旅游、現代服務和高新技術；重點產業是現代服務、信息、農業、科研創新、旅游、海洋經濟、生態、科教、人才。海口受多重政策利好影響，未來將按照政策指引，加強基礎設施建設、加快現代服務業發展，對于港口發展將大力支持發展現代港口綜合樞紐，打造港口經濟功能區。同時，海南國際旅游島與自貿港戰略促進區域發展與優質產業落戶，提升區域活力與消費層級，為區域高端消費商業帶來發展機遇。海口市政府在西海岸規劃建設一個匯集免稅商業、行政辦公、旅游度假等功能的綜合體項目，以拓展島內外的服務職能。按照海南省委、省政府對新海港片區的“一樞紐、三中心、兩地”（陸島綜合交通樞紐，港航現代服務中心、購物中心、休閑娛樂中心，全域旅游集散地、精品旅游目的地）總體要求，突出產城融合、港城融合，把新海港片區打造成推動經濟高質量發展的一個新的增長極。中國國旅股份有限公司（以下簡稱“公司”）在此區域建設免稅綜合體項目，可承接目前海南發展戰略的眾多利好，項目發展前景良好。

落實公司發展戰略 

2019年，公司發展戰略為：“聚焦旅游零售業務，以免稅業務為核心提升價值鏈，以旅游零售為延伸升級產業鏈，提升市場競爭力，打造世界一流的全球化旅游零售運營商”。海口市國際免稅城項目，符合公司打造免稅商業綜合體，形成以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂、商務辦公、餐飲住宿等多元素復合型旅游零售綜合體的戰略方向。本項目作為海南發展戰略的重要組成部分，既肩負了延伸旅游產業鏈，支持海南國際旅游消費中心建設的重要使命，又踐行了最新戰略，為未來發展奠定堅實基礎。

項目所在區域土地市場概況 

海口市西海岸片區土地年供應量相對穩定，多數保持在20～50萬㎡之間，2015年供應顯著高于其他年份，達到227萬㎡，2016年之后呈

增長態勢，預計未來供應將保持平穩增長趨勢。自2018年4月～10月，因政策限制而無新增供地，土地資源稀缺。近幾年西海岸土地出讓少，樓面地價不斷攀升；其他普通商品住房用地、商服用地、批發零售用地及住宿餐飲用地出讓樓面地價均已超過片區基準地價。本項目緊鄰位置近期出讓用地為首開美墅灣與新海港滾裝碼頭的港口碼頭用地，項目周邊土地出讓較少，其成交價格與樓面地價對本項目不具備可比性。

受市政府與配套資源分布影響，周邊供地主要集中于5～10公里區域。2013～2017年本項目10公里范圍內成交以文體娛樂用地為主，商品住宅用地次之。本項目10公里范圍內主要住宅用地成交地價為2468～11164元/㎡、商服用地成交地價為1569～2261元/㎡。因成交年份跨度較大，成交價格亦具有較大幅度差距。

五、未來旅游市場發展機遇 

海口未來度假旅游市場將迎來四個方面的發展契機，分別是國際化程度不斷提升；海洋旅游、全域旅游逐漸成為新熱點；康養醫療、郵輪、免稅購物產品將迎來發展的黃金時期： 國際化提升：海南已被國家定義為自由貿易島、國際旅游島，未來必將充分顯示國際視野、國際內涵、國際水平、國際質量，但目前，海南大眾旅游、大眾休閑產品發展較好，而高端、特色產品的發展還不夠充分，休閑度假產品的種類與水準還有待提升。

海洋旅游：海南的海域面積大、水質好，四季宜游，這種優越條件是全國唯一的。我國海洋旅游產品整體落后，海南未來應抓住機遇，開闊視野，精雕細刻，做成國內首屈一指、比肩國際一流的海島旅游、海洋旅游目的地。

全域旅游：海南旅游資源很豐富，可以施展和發揮的余地很大，海南旅游應在現有熱點基礎上，進一步升溫全島旅游熱度，更好地做好旅游發展的布局與分工，進一步集聚核心性的休閑度假康養要素。

康養醫療、郵輪、免稅購物：中央賦予海南的開放政策機遇給康養醫療、郵輪、免稅購物帶來發展契機，加之海南特有的區位、氣候等優勢，應抓住政策性的機遇，把握這幾類產品發展的黃金時期。