關于東莞市三舊改造政策解讀

(一)合作方式

1、集體與開發單位組成項目公司：此方式為東莞市推薦合作方式，土地出讓到項目公司，建成后房屋確權至項目公司，分給集體的物業，再由項目公司轉移至村集體(目前東莞市正在研究此類轉移稅費的征免辦法，有可能先交稅再申請返還);

2、集體與開發單位共同申請三舊改造：此合作方式東莞還沒有先例，可能提交專項報告，市三舊辦作為個案進行專題研究。

(二)規劃政策解讀

1、“拆三留一”原則

是指以拆遷項目用地面積為基數，拆遷改造后應提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、醫療、綠化等公共用途。(比如，拆遷項目用地9000平米，則要預留3000平米作為公共用地，此公共用地可用于區域內各項公共配套，對項目建設影響不大。同時可提高凈地塊容積率予以補償，如提高凈地塊容積率可能超過3.5，則進行貨幣補償)?2、成本和收益平衡的容積率確定原則

先確定可推向市場的建設用地露面價格和拿地成本，繼而推算出改造項目需要有多少可推向市場的建筑面積才能達到收支平衡，從而計算成本容積率。?成本容積率=(可推向市場的建筑面積+拆遷安置房建筑面積)/總用地面積?3、具體容積率指標：工業改成商業、住宅，或商業改為商住，或舊村商住，嚴格限制在3.5以下(現有容積率一般在2.5以下)，限高100米。工業改工業容積率不受限制，但應符合控制性詳細規劃。

4、商住配置比例：舊村改造項目按照商業配置不低于30%且不高于50%比例原則確定。

5、改造范圍內已有規劃屬于農用地的，不能開發建設，也不能調整用地位置，不能用建設指標覆蓋，實際操作中只能靈活作為公共配套用地。

(三)土地出讓、地價及稅費優惠

1、可采用協議出讓方式出讓土地;

2、工改商(住)，按基準地價70%繳納土地出讓金，繳納后，市、鎮、村按照2:4:4的比例返還土地出讓金;

3、舊村改造的，按基準地價的70%繳納土地出讓金，土地出讓金全額返還給村集體。(需要進一步核實)

4、其他土地稅費返還，實行先征后返，全部撥返到鎮，是否分配給村，由鎮、村自行商定。具體返還的內容有：違法用地罰款，耕地占用稅，征地管理費，辦證契稅，土地出讓金，土地登記費，土地使用權交易服務費。

5、工業改工業的，提高土地利用率和增加容積率的，不再補繳土地出讓金。?6、土地增值稅暫無優惠或返還政策(市財政局文件)

(四)工業廠房改造特別規定

1、工業廠房允許分割銷售，最小銷售單元為5000平方米，據了解，下一步市政府可能將最小銷售單元修訂為1000平方米;?2、工業廠房沒有銷售比例限制;

3、工業廠房內可以建設30%配套，配套可建商業、公寓、住宅，但配套不能單獨轉讓。

(五)改造流程

步驟一：鎮向市城建局報“三舊”改造單元規劃編制計劃;

步驟二：市城建局同意開展“三舊”改造單元規劃后，可同時開展如下工作：?1、權屬調查及違法用地處理工作;?2、編制和審批單元規劃

具體步驟：編制計劃審查---規劃方案審查----專家評審會---規劃成果審查---公示并征求職能部門意見----規劃成果復核---報市規委會審議----報市“三舊”辦和市“三舊”改造小組審批---規劃成果驗收、公告和歸檔

步驟三：制定改造方案并報批(集體與開發單位合作)

具體步驟：編制改造方案----征求公眾意見----市三舊辦審查----市人民政府匯總上報省人民政府審批---抄送省國土資源廳。

申報項目改造方案同時，可申報集體建設用地改編為國有建設用地(集體申報----市政府批準---報省國土資源廳審批---收地---產權注銷手續)?步驟四：改造方案和集體用地改變為國有同建設用地后，按以下程序落實：?1、市城建規劃局辦理《建設用地規劃批準書》;?2、市國土資源局辦理用地預審;?3、市發改局辦理項目立項;?4、市國土資源局辦理用地手續;

5、市城建規劃局辦理《建設用地規劃許可證》;?6、市國土資源局申請登記，合法土地證。